Problematyczny najemca problematycznemu najemcy nierówny. Twierdzenie to jest prawdziwe nie tylko w kontekście różnego typu zachowań, które uprzykrzają życie wynajmującym, ale również w odniesieniu do najemców jednego rodzaju, których uciążliwość polega na opóźnieniach w płatnościach. Sposób, w jaki wynajmujący zabezpieczy uprzednio swoje interesy, wpływa bowiem bezpośrednio na opcje, z których może skorzystać, gdy problem już się pojawi. Co zatem zrobić, gdy najemca nie płaci i dlaczego nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie? Zapraszamy do lektury.

Opóźnienia w płatnościach w przypadku “zwykłej” umowy najmu

Obowiązująca w polskim systemie prawa cywilnego zasada swobody umów pozostawia stronom szerokie pole manewru w zakresie zapisów uwzględnianych w zawieranych umowach. W przypadku umów najmu swoboda ta rozciąga się również na aspekt formalny kontraktowania, nie wymagając dla ich ważności dochowania formy szczególnej. Nie oznacza to jednak, że zabezpieczenie własnych interesów w szerszym zakresie nie jest możliwe – co więcej – ostrożności nigdy za wiele. Dlatego też pierwszym krokiem uczynionym w kierunku zapobiegnięcia ewentualnym, problematycznym sytuacjom jest zawarcie umowy w formie pisemnej, co z pewnością ułatwi ustalenie i wyegzekwowanie wzajemnych praw i obowiązków stron.

Wspomniana swoboda umów nie jest jednak zasadą bezwzględnie obowiązującą – nie wyłącza bowiem stosowania prawa powszechnie obowiązującego, w tym w szczególności ustaw kluczowych z punktu widzenia przedmiotowej tematyki, a więc Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zawarte w nich regulacje z jednej strony przewidują szereg możliwości, z jakich skorzystać może wynajmujący na wypadek opóźnień w zapłacie czynszu przez najemcę, z drugiej zaś ograniczają go w dostępnych kierunkach działania.

Wśród kroków, jakie wynajmujący może podjąć w związku z taką sytuacją wymienić więc można: 

• żądanie zapłaty odsetek za opóźnienie w płatności, które to należne jest niezależnie od ewentualnego zawinienia po stronie najemcy (art. 481 Kodeksu cywilnego),
• żądanie odszkodowania za szkody wynikłe z opóźnień w płatności (art. 471 Kodeksu cywilnego),
• wypowiedzenie umowy w przypadku, gdy opóźnienie w płatności następuje za 3 pełne okresy, przy czym dokonano wcześniej powiadomienia najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając jednocześnie dodatkowy, miesięczny termin zapłaty (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego),
• prawo zastawu na rzeczach najemcy, które ten wniósł na teren najmowanej nieruchomości (art. 670 Kodeksu Cywilnego),
• wszczęcie postępowania w sprawie eksmisji (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Wśród ograniczeń warto zaś wspomnieć o:

• braku umocowania do uniemożliwiania najemcy korzystania z lokalu (ochrona posiadania, miru domowego),
• uzależnieniu możliwości eksmitowania najemcy od wskazania przez gminę lokalu socjalnego, w którym ten będzie mógł zamieszkać (co może trwać nawet latami).

Wzmożona ochrona lokatorów na gruncie polskiego prawodawstwa skłania wynajmujących do poszukiwania rozwiązań, które umocnią ich pozycję w relacji do najemców. Jak zatem mogą się oni chronić?

Opóźnienia w płatnościach czynszu – jak im zapobiec?

Pierwszym krokiem w kierunku umocnienia swojej pozycji na linii wynajmujący – najemca jest odpowiedni wybór tego drugiego. Jeszcze przed podpisaniem umowy warto upewnić się co do płynności finansowej kontrahenta. Należy więc pytać, gdy pojawiają się jakieś wątpliwości; chcąc zaś zapewnić sobie większą pewność w zakresie trafności wyboru – warto zdać się na usługi profesjonalnych agencji, które wnikliwie weryfikują wiarygodność potencjalnych najemców.

W kontekście przedłużającego się procesu eksmisji w przypadku “tradycyjnej” umowy najmu, warto z kolei zastanowić się nad jego szczególną formą – najmem okazjonalnym lub instytucjonalnym. Integralnym elementem tego rodzaju umów są oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz podmiotu trzeciego w przedmiocie zgody na zamieszkanie najemcy w jego lokalu po rozwiązaniu umowy najmu, co bardzo usprawnia cały proces, oszczędzając tym samym kolejnych, namnażających się kosztów.